天津周边国际学校有哪些 请问广安市有哪些大型楼盘,价格.管理费及规模。带电...

格林世界别墅培训讲义
- 基本知识

第一，业主的文章
？开发商：上海绿风度房地产开发有限责任公司
？上市公司股票代码600383
？规模化发展，包括珠江三角洲，长江三角洲，环渤海和其他一线城市
代表上市：深圳市金地名津，宁波金南京，杭州等地国际花园，北京格林小镇，已进入开发阶段
？上海项目的金域湾流域，而不是未来，格林春晓，格林春岸，格林县
其次，环境章节
？南翔板块概述
金地格林世界位于南翔绿洲星城。西部地区的沪嘉高速公路，南凤翔路，东至中槎浦，北至蕴藻浜，规划用地为5000亩，规划范围的面积是上海最大的现代化住宅小区。金地集团打造绿色的世界，最大的百万平方米国际清算总面积的？2100英亩，质量水平，用地规模，因为它应该成为一个地区性的领导者，在更广阔的市场。李店角情节绿世界首创，已开发和记黄埔和黄土地的占地面积？317英亩该地段路劲路劲房地产开发，面积吗？199英亩;上海城市建设的发展，宝华集团集团开发的亚龙湾基地，占地面积102亩，面积的？192英亩; ...
在顶部的热点，人民的愿望，房地产聚集的区域前景是显而易见的。
在西部，中部，金地格林世界黄金区南翔板块的金地集团联合集团嘉宝强强联手，创造一个优质舒适的国际住区 - 金地格林世界，2100亩的磅礴气势，优越的环境相匹配，软件和硬件，别墅，陈公寓优雅，共享城市和艺术。所谓的第五个国际社区，古北，华漕，碧云，联洋和更多的新功能和国际社会展示焕然新的面貌。
？社区支持
？教育设施：英国学校（目前只有碧云，古北，华漕国际社会支持外国际学校，英国学校选择了绿世界绿世界，也是看好的第四个校舍国际质量和国际化的未来发展趋势）
？娱乐，商业：家乐福16,000个平方米的购物中心，19主街（上海最早的高尔夫主题商业街）
？医院：瑞金医院南翔科（规划），社区卫生服务中心
？餐饮：意大利餐厅，味千拉面，addias
？百英亩生态园（超级赛狗），原生态的河流（散步，钓鱼）
的？高尔夫公园高尔夫俱乐部，高尔夫学校，高尔夫练习场，果岭
？ “名人”会所（室内恒温游泳池，室外游泳池，健身房，瑜伽室等）
？加热的室内网球中心（唯一拥有支持这个社会的细胞，在上海，场地标准匹敌的旗忠）
？交通条件：
？的业主班车：访问中山公园，人民广场，五角场
？地铁：11号线（位于南翔火车站以南约300米的社区出口计划的试运行，于2009年6月），第17行
？两环：环，外环，虹桥机场20分钟车程，人民广场，30分钟和25分钟;五角场
？公交车：
？ 562路（6:15-20:50）：南翔云翔寺 - 祁连山路 - 真北路 - 白玉路 - 美丽的花园（6:20-22:00）
的？罗南线（6:00-18:00）：南翔 - 包桥 - 庞贾完 - 蔡家桥 - 月罗路 - 罗甸（6:00-18:00）
？项呼阿线（5:00-18:00）：南翔 - 医院 - 江桥 - 华庄路 - 陶桥 - 吴翟路（6:00-19:00）
？虎南线（6:30-18:00）：南翔 - 古浪路 - 祁连山村 - 塘桥 - 盛房子的花园 - 呼号路 - 长江西路 - 虎林路（6:50-18:40）
？ 517路（6:00-19:00）：上海火车站 - 跨海大桥 - 交通路 - 志丹路 - 双山的道路 - 跨暨路 - 棉花仓库 - 万里村 - 的基础上，公司 - 杨家桥 - 铁道学院 - 二桥 - 祁连山路 - 敦煌路 - 桃浦水厂 - 张家栅 - 武威路 - 桃浦新村 - 桃浦七村 - 槎浦桥 - 朱的家 - 古猗园 - 南翔镇 - 白鹤憩园 - 机床厂 - 蓝天路 - 环球乐园
？ 822路（6:00-18:30）：全球的天堂 - 蓝天经济城 - 南翔汽车站 - 古猗园 - 绿杨桥 - 同济大学沪西校区 - 迈尔斯城 - 双山的道路 - 一个新的光路径 - 川路 - 中山北路 - 上海火车站 - 晋元路
？ 6日（6:30-19:05）旅游A线：上海体育场 - 长风公园 - 真名镇 - 纪漪园 - 嘉定宾馆 - 龙潭 - 孔庙 - 秋霞圃 - 上海汽车工业活动中心
？北嘉线（5:00-21:00）：阳桥，志丹路，共和新路北公交车站，公路运输，绿杨桥，路南，朱家庭，古猗园，南翔镇，机床厂，化肥厂，一个大的桥头堡，学校卫生，马陆镇，赵朋，石岗，布朗广场桥，嘉定门，塔城路，嘉定汽车站（4:50-20:15）
？上海汤线：上海火车站 - 嘉定区唐行
的？周边交通（自驾车路线）
？徐家汇线：徐家汇→肇嘉浜路→徐家汇路店→南北高架→共和新路高架→→→凤翔路，外环情况下，
？线路二：徐家汇→→华山路，江苏路，外环→延安路高架→→真南路→案例
？人民广场：人民广场→南北高架→→高架共和新路→→冯翔，外环道→案例
？上海火车站：上海火车站→南北高架→共和新路高架→→冯翔，外环线→案例
？中山公园：中山公园→凯旋路→金沙江路→杨柳青路→武宁路→→外环路上海沪宁高速公路→真南路→案例
？虹桥机场：虹桥机场→外环北路→真南路→案例
第三，产品的文章
？基本数据（整个项目）
？容积率：0.67
？基地总面积：2,100英亩（1.33平方公里）
？总建筑面积：1500000平方米
？容积率：0.67
？绿化率：75％
？规划常住人口：19,000
？ 08荣誉
？中国美丽100上市
？ 2008年全年房地产质量金奖
？ 2008年上海商品房销售面积的？？
？荣获第五届中国房地产网络人气100强业主论坛
？荣获第五届中国房地产网络人气长江三角洲地区不寻常的“
的？荣获第五届中国房地产网络人气上海房地产房地产标杆“

金地格林世界吗？铂金家迪纯别墅项目，位于B区的绿色世界两幅地块，路东的住宅小区芳林路，北侧宽16m南横泾，西邻住区陶炉永波，王克，王瑞林路，南跨的边绿道绿色世界2区C，海中。

？案例名称：金吗？绿世界（白金生活别墅）
？开发商：金地集团，嘉宝集团
？用地性质：住宅
？工作经验：70年
？交房时间：2009年5月20日E区，B区2010。
？基地面积：E区？163800平方米+ B区？？1.339万平方米
？地上总建筑面积：E区？137177平方米+ B区？十一万三千七百四十三平方米
？总户数：E区的联排别墅126的B区联排78，拉里・104单44 264花园洋房。
？容积率：约0.3 E区，B区0.7
？物业管理费：2.8元排，半独立式单户370万。

房地产销售技巧

最好的楼盘，就好像偶像明星，万众追捧。最好的房企，通过宣传创业故事、信念、仪式、神奇口号、标志、对手、领袖魅力等，集合起大量宗教信徒般的粉丝。明星找个崇拜者做另一半是容易的。最好的房企修建的最好的楼盘也一般是开盘即售罄。

而大部分楼盘的销售，就和普通人找对象一样，要耗尽心力，方能成功。具体来说，必须根据阶段的不同摆出各种正确姿势，具体有哪些姿势？请看下文……

�� 求爱，不能一开始就肉麻地表白。

卖房，不能一开始摆出大甩卖的样子。

小男孩小女孩刚开始恋爱的时候，往往控制不住自己的情绪，一开始就做肉麻的表白。这个时候成功率往往很低，就如同叶芝的诗歌里所写，对于某些女人来说“一旦爱情有了把握，就好像想也不值得一想”。而很多人可能有另外的经历：当你最终受不了等待要离开的时候，你一直没追到的人反会扑进你的怀里。因此，爱情开始之初保持神秘感很重要，要让对方逐渐对你有感觉后再进一步。

房产销售也是这样。深圳某楼盘，在市区，本来先天条件很优秀，却一开始宣传就打价格牌，摆出一副大甩卖的样子，最终不可挽回。而“万科十七英里”，第一次发布只有一句话“万科十七英里，我能与这个世界保持的距离”，一个月后第二次发布，再两个月后第三次发布。这种神秘感，让项目保持了持续的关注度。

��朋友都是女神，你自然也是；否则，做公司山寨女神也很好。

周围都是豪宅，你自然也是；不然，就要改变参照系自封。

如果一个女孩所有的朋友都是女神，她自然有机会认识女神身边的男神，她自己也就是女神。以楼盘价格来说，离市中心的远近不一定是可靠标准，周边楼盘的市场价才是可靠标准。

以深圳而言，西丽属于原“特区内”，但房价远赶不上原特区外的龙岗、宝安中心区。沈阳铁西区一环内不如二环外的长白岛。有句话总结得好“你是谁不重要，你周围是谁才重要”。

相信你的公司内部有过“本司范冰冰”、“本司汤唯”之类山寨封号，很是招蜂引蝶，这就是说，周边没有女神，找远处的女神来类比一样有效果。

同样，楼盘地段如果不好，周围没有豪宅，尽可以把眼光放宽一点，和远处的豪宅类比。这个做法的专业名词叫改变参照系。举例来说，深圳的“星河丹堤”在梅林关口，传统的“关外”，不符合高端定位，但其定义自己为“西银湖”，与传统的豪宅区域银湖相类比；别墅项目“圣莫丽斯”在龙岗区大众陌生的地方建设，其定义自己为“香蜜湖上游”，与香蜜湖豪宅区类比。

�� 是初恋，就要让她铭心刻骨；不是，就要给她创造新的需求。

是全新产品，就要充分宣传；不是，就要挖掘出全新的特点。

许多人都对初恋铭心刻骨，即使后来阅人无数结婚生子，仍然难忘。其根本原因其实很简单，就是在此前没有类似的体验，所有的第一次体验都很容易成为标准。正如特劳特在《22条商规》中所说“成为一个创建定位者，胜过提供更好的产品”。房地产营销同样是这样，创造一种全新的不可替代的产品品类，将获得巨大的优势。

房子和爱人一样，在身边才有用。当双拼别墅、loft、大平层、办公家庭一体化住房等第一次出现在一个区域乃至城市的时候，都将成为全新的产品。在某些三线城市，一个设计优秀的楼盘甚至可以创造几十个“第一”。这些产品带来的震撼和冲击，和初恋一样。

当然，不是每个人都是自己爱人的初恋。这个时候，就要创造一些崭新的需求，比如带她去潜水带她去蹦极，做她从未做过的事情，或者每天睡前读一首诗歌给她，让她养成习惯等等。这些全新的需求被创造后，将形成依赖。

房子也是这样。特劳特在《22条商规》中还说“如果不能第一个进入某个领域，就创建一个新领域使自己成为第一”。或许有人会说，创造房子的新领域很难。其实在通风、采光、结构等关键方面，去掉一些添加一些都成新产品：深圳的“红树西岸”对“结构”去除夸张，成为“超大体量无梁板式”结构新产品；天津“朗钜天域”将通风采光最大化，就成了新产品“十米洋房”；长沙“绿城青竹园”将景观装修创新，就成“庭院精装修别墅”新产品。至于新科技更是可以成为创新点。

�� 求爱，要把自己的优缺点有序展现出来且不断创造惊喜。

卖房，各种产品出场顺序很重要且要不断创造增值点。

男女交往的过程，是将自己的各方面逐渐呈现在对方面前，并为对方所接受的过程。如果你最差的一面在第一次见面就全部表现出来，就没有然后了。你的优点也不能一次性展示出来，让对方期望过高，后期就会失望。让对方逐渐在你身上发现新的优点，交往才能深入下去。比如，对方最开始发现你有车，后来发现你还有房……或者起初发现你懂音乐，后来发现你还是个才子……优点缺点按比例搭配着出现，才显得真实。

卖房子是这样，一个楼盘把自己的优点展示出来的节奏，是决定楼盘销售成败的关键。具体来说，需要好坏产品线搭配着进行销售。比如，低密度大户型的明星产品和高密度的小户型产品，按照比例搭配销售，这样不至于开盘就是最差的产品，也不至于高开低走最后卖差的产品。

楼盘销售中间，要不断给顾客惊喜，其专业名词叫“分期增值点”，比如好的配套，好的景观，好的服务等等。比如某度假楼盘，开盘后，高尔夫球场、水岸码头广场、水岸风情和美食广场、国际学校、商业中心、国际会议中心、地铁站等陆续出现。

房地产销售技巧

�� 恋爱，切忌殷勤太过婚前婚后差异太大。

卖房，要注意产品“均好性”不能让资源被部分产品独占。

有的夫妻离婚就是因为一方觉得“婚前婚后完全不同”，差别太大。

楼盘也是这样，要注意“均好性”。不能好的产品过好差得太差。大连“众益黄金海岸”，南边有海景，北边靠铁路货运站，公交出行便利，本来整体资源不错。但其规划成：靠南边的是低密度的明星产品，北边是高密度无亮点的超高层，还有铁路的吵闹。开盘后，低密度明星产品迅速卖光，高密度超高层全部滞销，高密度产品占总面积的比例还很大，项目整体销售可以说基本失败。

�� 求爱，找不到“空窗期”就打败对手。

卖房，做不了“补缺者”就做“追随者”、“挑战者”。

现实中很多这样的例子，某女神，许多优秀的追求者追求，其都不为心动，突然某天嫁给了一个�潘俊Ｕ飧銎涫狄膊荒呀馐停�之前，众多优质男追求她的时候，她身边有更优秀的另一半。而�潘拷槿氲氖焙颍�正是她的情感空窗期。这就是“对的人不如对的时间”。

卖房也同样是这样，在做同区域调查的时候，如果该区域不成熟，则可能没有同类楼盘，自己可以称王。而如果同区域有类似楼盘，就要注意时机了，推盘档期上的空白点，一定是存在的，抓住这个空白点，比与对手血拼省力多了。

当然，推盘档期可能因为种种原因无法更改，项目只能与已经或同时开盘的类似楼盘竞争。这时候就只有做“追随者”或“挑战者”。

“追随者”与爱情中的“备胎”类似，它的产品线可能与竞争对手类似，而且没有优点，但它的价格更低，考虑经济压力的顾客会选择它。这类似于爱情中的备胎的身段放得很低，女神和他在一起很自在很轻松，遇到女神有压力或变故，可能转正。

而“挑战者”则是有能力做出特色和差异化的，和爱情中“挖墙脚”者类似，爱情中的“挖墙脚”者会带来现任男友所没有的很多东西，而楼盘中的“挑战者”可以增强产品的附加值，比如赠送更多面积等等

�� 求爱向对方好友闺蜜了解很重要

房企客户调研做“深度访谈”很重要

一般来说，追一个女孩，和她的闺蜜保持良好关系很重要。对方喜欢什么讨厌什么，完全不能接受什么，没有人比她的闺蜜更清楚。

而项目开始规划的时候，需要做前期的深度调研，一般来说调研对象包括当地规划国土房产等局的干部、银行的房产信贷主管、当地地产专业人士、专业销售人员、媒体从业人员等，而且要保证他们之间不互相影响。这样就对当地特点有了一个具体的了解。

如果一个女孩完全不能接受另一半抽烟，而追求者却抽烟则必然失败。同样，做楼盘的人不了解当地的特殊情况，房子也肯定卖不好。湖南某楼盘做出了东西朝向、异形大客厅、小卧室的房子，就卖得很不好，因为当地人喜欢南北朝向 、客厅和卧室同大且方正的房子。

�� 约会有新鲜感有纪念意义很重要，而且尽量在晚上结束……

活动有创意有由头很重要，而且要尽量留出签约时间。

要让你追求的对象有约会的热情，每次约会都有新的节目很重要，不管是在不同的饭馆吃饭，还是每次都有郊游、游艇、缆车等新节目，总之要保持新鲜感。约会结束的时间，当然最好是晚上，夜幕下，大家情绪都会有变化，说不定哪天就会去滚床单。

而项目要举办活动，也要有新鲜感。

恐龙展、熊猫展、海底动物展、烹饪比赛、教孩子游泳……国内房企近几年做宣传的时候屡出奇招，活动新，当然能吸引来客户。如果活动参与感很强，那么活动结束的时间要尽量在下午4点之前，以留出签约时间。万科某项目曾在深圳做活动，有全家参加的竞技项目，大家激情参与，结束已经6点。最后只有两个客户进了售楼处，其它人很累都直接开车回家了。

在约会是认识一个月等纪念日的时候，对方往往会感动。楼盘举办活动也要有由头保持仪式感，比如答谢会、消夏音乐会、正式认购、项目封顶等等，活动要尽量和楼盘特点有关联。

�� 求爱，影响她周围的人很重要。

卖房，影响意见领袖很重要。

许多美女的身边会伴着丑女朋友，有经验的男生会去讨好那个丑女，因为那个丑女的意见将对美女发生巨大影响。而对美女产生巨大影响的，还可能有她的父母、亲戚等等。

同样的，现实卖楼中，“意见领袖”的影响将是巨大的。这个意见领袖可能是有影响力的焦点客户，也有可能是业内人士、客户小孩、媒体等。

所以，现场接待要注意这几种人。广州星河湾开盘时，热情接待业内人士，一个月上门的业内人士超过20万，产生巨大影响。许多楼盘为孩子准备小金鱼、漫画、小玩具等，孩子往往不愿意回家甚至第二天吵着还要来，而其父母在项目呆得时间越长就越有可能买房。

�� 恋爱，让对方付出“沉没成本”很重要。

卖房，500元的“小定”许多时候也起关键作用。

许多人不理解一个女孩为什么舍不得看上去对她很不好的男朋友。其实很大原因在于女孩已经付出很多，这种付出是“沉没成本”，不可能回来。因此她舍不得放弃，总希望对方会变好，有一天能“回本”。

正常的感情中，对方买礼物给你，你都不妨接受，这是沉没成本，可以加固感情。许多时候，一个动作比一千句表白有用，比如你吻过一个女孩，对方就会想“已经被他吻过……”。这都是沉没成本的作用。

许多诈骗案件中，被骗者最开始只是抱着试试看的心理付出几百元，但从此心理变化，为了拿回这些钱，付出更加巨大的成本。

卖房的时候也要利用这种心理。顾客来看房子，哪怕不买，也付出了时间成本。下定的时候，即使只是500元的“小定”，其付钱前后的心理也完全不同，成交的可能性会加大。

�� 约会第15天会有本质进展。

卖房第15天可以“集中歼灭”。

曾有人做过总结，如果一个女孩或男孩连续15天与你约会，你们的关系一定会有本质变化，如果在比较现代的城市，一般都会去滚床单。

而房地产销售的规律与此类似，从客户第一次到访到成交，半个月是一个很集中的时间。根据这个规律，公司可以在这个时候集中一切资源打签约“歼灭战”。

�� 结婚生子后就有了“不可替代性”

卖房的最高境界是“结构层次营销”。

感情的几个阶段是求爱、恋爱、婚后，一般来说，婚前关系随时可能变化。婚后特别是有孩子后双方关系变化的可能就不大了。这个与卖房完全类似，房地产营销有三个层次：

1

第一个层次是财务层次的营销，带给顾客的只是经济价值，很容易被竞争对手模仿。这就类似于双方通过媒人谈结婚，只是谈条件，一旦有条件更好的对象出现就会发生变化；

2

第二个层次是社交层次的营销，也就是建立客户组织，搞会员制等等，有一定的归属感。这个就类似于经过一段时间恋爱双方已经有感情。要注意的是，如果只搞会员制不做深入经营，就还是第一个层次；

3

第三个层次是结构层次的营销，企业为顾客提供财务和社会利益之外，客户在企业这里能得到自身需要而竞争对手所不能提供的产品和服务。这个就类似于夫妻已经有了孩子，别人不可能给孩子亲生父母的爱，所以就不可取代。

房地产销售技巧

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本文来自蓝小雨冠军销售群，《我把一切告诉你》一本上午看了下午就能用的落地销售技巧揭秘书籍。

做销售或创业最怕自己摸索，会浪费不少的时间和精力，如果有高手指点，不但能少走弯路，还能积累人脉，绝对是最佳成功捷径。销售创业高手群，每天分享销售技巧和创业经验。群号：494049789，验证码：FS168，进去就送顶级面试技巧，销售话术锤炼技巧，各行业顶级市调干货，一起探讨销售、创业问题！

长三角城市群包括：上海，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市。